震惊楼市:这5个焦点事件,新年里将如何发酵?

 新鲜资讯     |      2020-01-03 16:35

  一场乃至多场跨年晚会,并不能真正辞旧迎新。至少楼市如此。

  西安的2019,令人惊讶、躁动、期待;的2019充满跌宕、悬疑和震惊。

  意料之外的事,一个接一个。逝者如斯夫。2019年再怎么滴的已经过去,2020年不管怎么样正在到来。

  回顾2019,“6·20新政”、“软件新城惊天一拍”、“浐灞新房价格破3万”、“开盘91折”等震惊的事件和现象,持续发酵中,正对新年产生影响。

  从影响力看,2019年度分水岭事件是“6·20新政”

  2019西安限购加码,在意料之中,但当“6·20新政”正儿八经施行时,还是令人很吃惊:

  临潼纳入限购,外地户籍须有西安5年社保(纳税)记录,新落户满1年方可购房。

  这是西安调控进入实锤之举,收效也很直接。

  临潼限购最意外,降温也最快。市场氛围迅速冷却,登记平台上频现“0”通过,人气几乎是断崖式的下滑。上下半年,一个在天上,一个在地下。外地户籍须有西安5年社保(纳税)记录、新落户满1年方可购房,导致购买力短期锐降,客流低位稳定的长尾效应提前显现。的精神支柱——前两年引入的新增百万人口,也没能阻止“下滑”势头的到来:

  7-12月份开始,“千人摇”盘次锐减,“不摇号”盘次激增:7-9月份楼盘开盘总体去化率尚保持在70-80%,10-11月份下降到60%左右,12月份进一步降至45%上下。商品住宅去化周期悄然拉长至6个月。统计局数据,2019年1-11月份,西安房地产开发投资下降4.3%,商品房销售面积2253.01万㎡,下降1.5%;其中,住宅销售面积1846.38万㎡,下降1.2%。绝对数不算低,甚至可以说还不错,但三个比例出现“下降”,幅度虽不大,很刺眼,不如“增长”感觉好。市场下行未必是“6·20新政”直接导致,与“预期下行”紧密关联。

  2020年房地产要“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期),对西安来说,“稳预期”恐怕要排在前列。

  对楼市来说,“一桌菜来两波客人”,招待谁,虽有点犯难,但却是“幸福的烦恼”;如果连“一桌客人都凑不齐”,那就不仅仅是难了!

  2016年11月,城东二环建机厂地块土拍,亩单价超过1100万/亩,楼面单价超过7700元/㎡。消息一出,西安震惊: Z:嗯,原来西安的土地如此值钱……K:哼,嫌我们贵,看看这……M:哇,到西安投资去!恰似春雷响过,蛰伏近5年的西安房价开始复苏、活跃。2017-2018,西安土拍市场上,不断出现大“瓜”:青龙寺、纺织城、韩森寨、东二环等板块不断出现综合楼面价超过7000元/㎡的地块。然而,市场反映却是波澜不惊,似乎已见多不怪。而细看这些地价之所以高,除了直接地价外,还有拆迁安置费、公租房异地代建费、教育设施建设成本……不一样的风景背后,必有不一样的故事。而有些故事只能饭前茶余聊聊,入不了文章,进不了史书。王炸来自2019年春天:软件开年首拍,10多家重量级房企争抢,高新地产“横刀立马”,独占鳌头。单宗土地楼面价达13400元/㎡,创下西安多个第一!

  天花板再高也有可能被捅破!

  谁说西安本土房企不行?

  前车有鉴,后事之师。此后一连串的土拍,同样遭到围夺,楼面价均在8000元/㎡以上,观者眼珠掉了一地。2020年,这些地块都将变为一个个新项目,产品、价格等基本态势已经明朗。

  土拍余音尚绕梁,而悬念留给了新年。

 

  西安的房价历来不相信数字,至少在2017年之前的八、九年时间里如此。但在2019年,不得不相信或者选择性相信:很权威的,国家统计局每月发布的70城房价指数,直白地告诉我们:西安房价连月环比上涨,全年涨幅累计超过10%。而来自某“官网”根据年度实际成交价格测算的涨幅显示,2019年1-12月,西安新房价格实际涨幅超过15%。两者虽有差异,但一个大大的“涨”字,无论戴不戴眼镜、视力如何,都能清晰所见。2019年下半年,楼盘新老批次房源价格被更严格地进行“零涨幅”管控,事实上,也有相当多的盘涨幅被控制,但止不住的是价格起点较高的盘陆续增多。2019年主城区最后一个批(总第105批次)房价公示,欧亚国际三期住宅两栋楼,总高29层,大平层、精装修,均价破3万/㎡!

  创下浐灞区域房价新的记录!

  创下西安同类产品价格新高!

  这不是孤例。2019年,西安不少区域的房价天花板被捅破:

  城西枣园、土门板块两盘1.6-1.8万/㎡、城北大明宫遗址区新盘冲高1.77万/㎡、高新两盘均价3万/㎡+;

  西咸能源金贸区两盘均价1.95-2.3万/㎡;曲江南三环雁翔路板块,两盘均价3.3-3.5万/㎡+……

  从价格水平看,相对于主城区成交均价1.2-1.3万/㎡,这些盘的价格显得“奇峰突兀”,其成交量糅合到月度大数据中,缓慢上涨也将成必然。

  这些盘的数量仅占西安在售盘总量的10%不到,但对市场的影响、制造出的话题,却是同行紧盯、人人关注。

  一只蝴蝶,正在某个角落扇动着小小的翅膀……

 

  2019年,缺席两年多,开盘优惠、打折促销……重回市场。

  阅境公示价1.6-1.8万/㎡,首开即送“千元礼包”。该盘在拓展区域价值新认知的同时,也悄然重启“开盘即优惠”。

  有一就有二,有二就有三:

  洺悦府公示价1.65万/㎡,开盘价1.4万/㎡;铂瑞公馆公示价1.95万/㎡,开盘价1.7万/㎡起;海逸长洲公示均价2.5万/㎡,首开最低1.5万/㎡起;

  君启1.72万/㎡,开盘91折起;紫阙台均价1.77万/㎡,开盘95折送车位;博翠天宸1.25万/㎡,首开95折……

  不打折,未必是价格实在,也许是市场好;打折了,既有市场原因,也有自身策略需要,年度任务、财务报表、资金回笼等,叠加在一起使然。

  当偶然变必然、个案变常态,那就得两看了。那么,2019下半年的这些偶然和个案,在2020年是否变为常态?

  恰如许多人感叹,很多事情,一旦开了个头,就很难回到过去。

 

  2019年下半年,市场人气低位稳定,但因此而催生了一个新词——氛围营销

  始于南二环某项目,晚上10点开盘,“千人连夜排队抢购200余套房”,朋友圈流出的视频、图片,看上去人气翻翻,一个“抢”字演绎得淋漓尽致。

  时隔几日,成交结果和监管部门一纸处罚道出真相,开盘卖出30%不到,涉嫌“未按规定时间销售”、“制造虚假热销场面”等,房企受到被记10分、暂停后续网签备案的处罚。

  据私下的消息,事情的帮手,制造该“氛围营销”的推手,也被警告了,如再出类似情况,将面临被逐出西安市场的处罚。

  然而,教训似乎并没有被汲取。

  此后,部分年底急于冲量的项目,纷纷出现该推手身影,楼盘开盘至少有2、3次出现雷同情况,只是在开盘时间上遵守了要求。

  2019年,很多房企感叹,被某渠道营销机构绑架了:付出的佣金高、对方脾气大,但基于压力需要,又不得不用它,出了事还得自己担。

  似乎很无奈,看上去也很“弱势”。

  但这归根到底怪谁呢?这恐怕是行业内值得共同思考并破解的难题。

 

  上半年高歌猛进、下半年跌宕起伏。

  2019年的,堪称一步扣人心弦的“谍战剧”,每集有悬念,不到最后难见答案。

  年初,突然冒出的“2019,是过去10年最差的一年,也或许是未来10年最好的一年”的感叹,令很多人懵逼,也令人对“2019”有更多的关注和小心。

  年末,2019鬼知道发生了什么的感叹和无奈、楼市2019滚吧的爆粗宣泄,引发无数人转发朋友圈以示共鸣。2020会怎么样?每个人都在思考。

  2020会怎么样?大势已定。悬念是每一个细节和情节将何演绎!